枫讯编辑部深度解读 · 依据公开资料整理，资料状态截至 2026-09-06。本文为信息解读，不构成医疗、法律、投资或其他专业建议；最新资料以原始来源为准。
一句话结论
卡城租赁市场已经从前几年的极度紧张转向较平衡状态。2025年专建出租公寓空置率为5.0%，两居室整体平均租金为$1,914；新换租两居室的平均租金从2024年的$1,927降至$1,836，说明新租客面对的竞争压力有所缓和，但不同楼龄、社区和房型仍会相差很大。
建立今后比较的基准
| 指标 | 2025年 | 2024年或对照值 | 怎么理解 |
|---|---|---|---|
| 专建出租公寓空置率 | 5.0% | 4.8% | CMHC认为整体保持稳定 |
| 两居室平均租金 | $1,914 | $1,882 | 全部住户平均，不是挂牌价 |
| 两居室换租单元平均租金 | $1,836 | $1,927 | 新换租样本同比下降约4.7% |
| 专建出租房源总量增长 | 11.0% | 2024年增长10.1% | 新供应继续快速进入市场 |
| 公寓出租空置率 | 2.2% | — | 与专建出租公寓不是同一市场 |
| 公寓出租两居室平均租金 | $2,030 | — | 不能与专建出租两居室直接混用 |
CMHC的调查范围是卡尔加里都市区。专建出租公寓指以出租为主要用途、通常有三个或以上单位的私人出租项目；公寓出租则是由业主将共管公寓单位出租。两类房源的供应、费用和租客流动不同，所以报告分开统计。
为什么平均租金上涨，新租客租金却下降
两组数字回答的不是同一个问题。$1,914是2025年所有两居室住户的平均租金，其中包括原有租客、新租客和新建成的较高价单位；$1,836是发生租客更换的两居室样本平均租金。新建项目进入样本会抬高整体平均值，但市场竞争也可能迫使房东对空置单位降价或提供免租期、搬家补贴等优惠。
CMHC指出，卡城专建出租房源在2025年增长11%，是几十年来最快的增速之一。新增供应主要集中在西南、东南和西北区域。更多房源被市场吸收，因此总体空置率没有明显跳升，但房东之间的竞争加大，部分新项目开始使用优惠留住或吸引租客。
对租客意味着什么
正在换房的租客比前几年拥有更多选择，可以同时比较实际月租、免租优惠、停车和水电费用、租期及续租条件。广告上的“一个月免租”应该折算到整个租期后再比较，不能只看首月价格。
已经住在原单位的租客也不应把市场平均租金直接当作合理涨幅。阿省租金调整受租期和通知规则约束，具体合同仍要单独查看。CMHC数据适合判断市场方向，不决定某一套房的法律租金或续租价格。
准备买房的家庭可以把租赁市场放松纳入租买比较。如果租房选择增加，仓促买房的压力会减轻；但是否买房仍取决于居住期限、首付、按揭利率、税费和维修成本，而不是只比较月租和按揭供款。
2026年预测不是实测结果
CMHC在2026年夏季住房市场展望中，预计卡城2026年专建出租公寓空置率约为5.9%，两居室平均租金约为$1,948。该预测使用截至2026年6月23日的信息，可能随人口流动、新房完工和就业变化而偏离实际结果。所以，看到5.9%时，应把它当作CMHC对2026年的估计，而不是已经发生的结果。真正的2026年空置率要等下一次Rental Market Survey。
接下来值得看什么
对租客来说，接下来最有用的信号不是某一个网站的挂牌均价，而是同一社区的实际优惠有没有增加、房源要挂多久、续租报价是否开始松动。CMHC的空置率和完整租金结构一年更新一次；在下一份报告出来前，网上挂牌价只能反映当时正在招租的房源，不能代表所有租客实际支付的平均租金。